La limpieza de zonas comunes en comunidades de vecinos no es opcional ni depende de si los vecinos se ponen de acuerdo. Hay un marco legal claro, aunque pocas comunidades lo conocen bien.
¿Quién es responsable de la limpieza en una comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, modificada por última vez en 2021) establece que el mantenimiento de los elementos comunes es responsabilidad de la comunidad como entidad. Eso incluye la limpieza de:
- Portales y escaleras
- Ascensores (interior)
- Garajes y trasteros comunitarios
- Jardines y piscinas comunitarias
- Fachadas (limpieza periódica)
- Cuartos de contadores y zonas técnicas
El papel del presidente y del administrador
El presidente representa legalmente a la comunidad pero no es personalmente responsable de contratar o ejecutar los servicios. Es el órgano de gobierno (la junta) quien decide y aprueba los contratos.
El administrador de fincas, si existe, actúa como gestor: contrata servicios aprobados en junta, supervisa su ejecución y gestiona las incidencias. No puede comprometer gastos que no hayan sido aprobados, salvo en situaciones de urgencia.
¿Con qué frecuencia hay que limpiar?
La ley no fija una frecuencia mínima para la limpieza, pero sí obliga a mantener los elementos comunes en condiciones adecuadas de salubridad. En la práctica:
- Comunidades con tráfico alto (más de 20 viviendas): limpieza mínima semanal
- Comunidades medianas (8–20 viviendas): cada 1–2 semanas
- Edificios pequeños: quincenal o mensual
Las ordenanzas municipales pueden añadir requisitos adicionales. En Cádiz, algunas ordenanzas de convivencia exigen que las fachadas y accesos estén libres de suciedad visible.
¿Qué pasa si la comunidad no cumple?
Si un vecino o tercero sufre daños derivados de un mal mantenimiento (una caída por suelo húmedo sin señalizar, por ejemplo), la comunidad puede ser considerada responsable civil. Ahí es donde el seguro de responsabilidad civil de la comunidad entra en juego.
Además, el Ayuntamiento puede imponer sanciones si el estado de un edificio o su entorno inmediato constituye una infracción de la ordenanza de limpieza urbana.
Cómo contratar el servicio correctamente
Para que el contrato de limpieza sea vinculante para la comunidad, debe ser aprobado en junta de propietarios o por unanimidad de los propietarios a través de un acta firmada. Un contrato firmado solo por el presidente sin respaldo de acta puede ser impugnado.
Lo más práctico: llevar a la junta dos o tres presupuestos comparables (con el desglose de tareas incluido) y que la aprobación quede en el acta.
¿Puedo negarme a pagar si no se cumple el servicio?
No directamente. Las cuotas de comunidad son obligatorias. Lo que sí puedes hacer es exigir que el incumplimiento se documente en el libro de actas y que se reclame formalmente a la empresa. Si hay un contrato con penalizaciones por incumplimiento, eso es lo que protege a la comunidad.